Как Вы можете знать, «Айтроник» занимается не только банерной, контекстной рекламой новостроек, разработкой сайтов для застройщиков, но и информационным сопровождением: мы помогаем формировать имидж, доносим информацию, отвечаем на вопросы покупателей в интернете.
Одним из первых застройщиков, начавшим работать в Петербурге в сегменте апартаментов, была «Инвестиционная компания «Пулковская». В 2014-м она начала строить свой первый объект — апарт-комплекс Salut!.
Застройщик сам обратился к нам с просьбой рассказать покупателям чем им могут быть интересны апартаменты. Расходовать энергию на убеждения застройщика было не нужно — мы сразу направили ее на решение насущных задач.
Без долгих дискуссий мы вместе с клиентом выработали и утвердили простой, логичный план действий, состоящий из четырех этапов.
Этап 1. Объясняем, что такое апартаменты
Этап 2. Развенчиваем мифы: «высокие налоги» и «дорогая коммуналка»
Этап 3. Рассказываем, зачем нужна УК в апартаментах и чем она отличается от «управленцев» в традиционных ЖК
Этап 4. Информируем о застройщике и проекте Salut!
Ничего не поделать с тем, что наш мозг наделяет мнения экспертов огромным, практически священным смыслом. Наш клиент мог бы до второго пришествия твердить, что страшного в апартаментах ничего нет. Но это практически не имело бы эффекта.
Используя этот психологический феномен в интересах клиента, мы подключили к работе экспертов рынка и таким образом объяснили, что такое апартаменты.
Высокие налоги и коммуналка? Да, в 2014-2015 годах и даже 2016-м потенциальные покупатели боялись, что «коммуналка» в апартаментах будет в 2-3 раза дороже, чем в квартирах. Вот мнение эксперта, представителя другого застройщика, лица незаинтересованного:
При разнице в стоимости покупки апартаментов площадью 70 кв. м в 1 000 USD за кв. м (70 000 USD или 2 450 000RUB), ежемесячная переплата в 5 000 руб. (60 000 RUB в год) будет окупаться 40 лет».
Если говорить о коммунальных платежах, то показательными здесь будут данные комитета по тарифам Санкт-Петербурга. На горячей линии этого ведомства нам сообщили, что, к примеру, согласно распоряжению №501 от 18.12.2013 г. на второе полугодие тариф за холодную воду для жилых помещений составит — 21,03 р. за м3. При этом для «нежилых» помещений, которыми фактически являются апартаменты и внушительное количество проектоd Loft, тариф на аналогичную услугу составляет 21, 84 р. Разница, таким образом, составляет 81 копейку.Помимо оплаты коммунальных расходов за собственное потребление, жильцам апартаментов необходимо оплачивать коммунальные расходы в местах общего пользования (свет и тепло) и стоимость пользования земельным участком под строением. Стоимость услуг управляющей компании определяется целым рядом факторов, среди которых, в частности, класс комплекса, общая площадь строений, состав инженерных систем, количество и качество дополнительных услуг. В среднем стоимость эксплуатационных услуг УК в Москве варьируется от 30 до 60 USD за кв. метр в год. Что касается нашей компании, то в Sminex ставка эксплуатации для апартаментов составляет около 35-40 USD за кв. метр в год.
Максим Каварьянц, коммерческий директор компании Sminex
Вот выдержка из журналистского материала:
По новому закону, налог на недвижимость будет исчисляться в зависимости от кадастровой стоимости объекта (по своему размеру она приближена к рыночной стоимости жилья). Установлена средняя кадастровая стоимость квадратного метра жилья по округам Москвы и районам Санкт-Петербурга. В Москве цена варьируется от 139,5 тыс. рублей в Юго-Восточном округе до 270 тыс. руб. в Центральном. В Петербурге самая низкая кадастровая стоимость квадратного метра жилья в Кронштадтском районе (43164,10 руб.), а самая дорогая — в Приморском (62975,70 руб.). В Москве новый налог на недвижимость вводится с 1 января 2015 года, соответственно уплата по нему будет производиться в 2016-м. Власти Петербурга недавно заявили, что в северной столице внедрять новые правила в ближайшее время не будут. Это значит, что налог, как минимум, за 2015 год будет рассчитываться по-старому, а его сумма не станет слишком обременительной для граждан.
Подводя итоги, можно сделать вывод: покупателя не должна пугать более высокая ставка налога на недвижимость, установленная для апартаментов. Как показывают расчеты, даже с их учетом инвестиции в апартаменты оказываются более выгодными, чем покупка квартиры в жилом комплексе. И при этом надо помнить, что владелец апартаментов получает гораздо более высокий уровень сервиса и комфорта, чем покупатель квартиры в обычном доме.
резюмирует журналист
Вода камень точит. Если развернуть просветительскую работу на нескольких крупных порталах, результат будет, пусть и не мгновенный. В 2014-2015 годах, во времена финансового кризиса и неуверенности людей в будущем, покупатели читали, смотрели, думали, сомневались, советовались — в общем, тянули с выбором. В некотором смысле нашему клиенту это было на руку: было больше времени, чтобы рассказать о продукте подробно.
Отличительной особенностью апартаментов был гостиничный сервис: услуги по клинингу, доставке еды, заказу билетов, вызову такси. Помочь во всем этом может специально созданная управляющая компания. Если к тому моменту москвичи понимали, для чего в апарт-комплексах УК, то объяснить это жителям Северной столицы было миссией «Айтроника».
Так, мы рассказали, что оплата услуг управляющей компании не превышает 10% от ежемесячных расходов на коммунальные услуги.
Оказывается, на апартаментах можно заработать. Really? Да, и есть много умных людей, которые покупают апартаменты не для собственного проживания, а для сдачи в аренду. Так вот, УК занимается еще и поиском арендаторов. Очень важная функция в условиях нехватки времени деловых людей.
Чтобы рассказать о застройщике и комплексе Salut!, мы пользовались простым, если не сказать, банальным PR-приёмом: распространяли в СМИ комментарии представителя компании. Звучное имя начальника отдела продаж Salut! Ильи Ядрова появлялось на страницах почти всех порталов Петербурга: Novostroy.su, Novostroy-gid.ru, Kvadrat.ru, Novostroy-spb.ru, Spbnovostroyka.ru, Levian.ru. Нет, мы не рекламировали Salut!, что называется, в лоб. Никто этого не любит. И все же цели достигнуты.
Популярность апартаментов на рынке Петербурга довольно велика, и, несмотря на некоторую юридическую неопределенность, доверие к этому типу жилья растет. Застройщики делают все возможное, чтобы завоевать лояльность своей аудитории. «Компании, реализующие проекты апартаментов, в большинстве случаев работают по 214-ФЗ. Это не является обязательным для них, но для предоставления гарантий своим покупателям они оформляют свои объекты по 214-ФЗ. Например, «Salut!» строится в соответствии с этим законом, поэтому все покупатели наших апартаментов юридически являются дольщиками.
Важным показателем стабильности данного сегмента рынка, как и любого другого строительства, является сотрудничество с банками. Ипотека в апарт-отелях возможна. К примеру, в банке ВТБ24 ставки на покупку апартаментов не отличаются от ставок на квартиры. «Сегодня банки предлагают покупателям апартаментов различные программы кредитования. Для них определяющим фактором является работа компании по 214-ФЗ».
Илья Ядров, начальник отдела продаж комплекса «Salut!»
Публично отвечая на вопросы, которые сыпались в отдел продаж, застройщик одновременно демонстрировал прозрачность работы и открытость для СМИ. Мы не знаем случая, когда это не повысило бы доверия к застройщику, особенно к новичку рынка. Казалось бы, корпуса еще не построены, а доброе имя в значительной мере сформировано.
Не побоимся показаться нескромными. Мы:
Все клиенты хотят, чтобы мы, как мантру, повторяли, какие они классные, а их новостройки лучшие в мире. Мы настаиваем на том, что такая стратегия не работает. Этим кейсом мы доказали, что только работая с живыми, реальными потребителями, с их не всегда приятными вопросами, застройщик выигрывает.
Вадим Шкледа, координатор проекта